駐車場・コインパーキング経営の徹底ガイド 東京編

コインパーキングに向いている土地、向いていない土地

コインパーキングは立地勝負！

立地の良し悪しでコインパーキング経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。では、コインパーキングに向いている土地とは具体的にどんな土地でしょうか？

人が集まる場所が近くにある

駅やスーパー、病院、レジャーランド、公共施設はもちろんのこと、人気飲食店の近くなど、来訪者が多い施設が周辺にある土地は施設に訪れる人を利用客として見込めます。
最近では、住宅街の知る人ぞ知る美味しい店などの近隣コインパーキングも重宝されています。駅チカではないからとあきらめず、まずは周辺をリサーチしてみましょう。

・駅前

駅周辺の施設利用者や駅の利用者からの需要が見込めます。
最近では駅まで車で行って、電車で目的地へ向かう方も増えており、駅前は安定した需要が見込める場所です。

・オフィス街

駐車場を持っていない会社が、営業車を停める駐車場として使用したり、会社への来訪者が駐車するスペースとして利用することが期待できます。

・観光地

季節によって混雑具合が変わるスポットや、お祭りなどがありその期間は混雑が予想される、といったエリアでは人が多く集まる時期は高稼働が予想されます。
また、イベント時は特別料金を設定し、収益を最大化をはかることもできます。

・繁華街・商業地域

土日に混雑する大型商業施設の近くは、施設の駐車場に入れなかった人の需要が見込めます。平日と休日で料金設定を変更するケースが多いです。

・病院・ 飲食店・美容室等の集客施設の近く

美容室や飲食店、病院等は駐車場を持っていないところも多いので、その集客施設の利用者や関係者からの需要が見込めます。

・駐車場のないマンションの近く

駐車場のない集合住宅では住民の利用以外にも、その集合住宅へ来る配送業者などの一時利用が期待できます。

・保育園・学習塾・学校

子供の送迎にくる車の需要が見込めます。

・周辺にコインパーキングがない

周辺にコインパーキングがなければ、需要を独占できるため安定した収益を得られる可能性があります。
ですが、コインパーキングがない理由を確認することをお勧めします。需要があるかどうかがカギとなるからです。

コインパーキング経営は、需要と供給のバランスが大切です。
どんなに立地の良い土地でも、周辺にコインパーキングが溢れていては需要に対し供給が十分な為、思ったより利用客が見込めず赤字経営となることもあります。
需要と供給のバランスを見誤ると経営失敗の原因となります。実際に現地へ足を運び、人の流れや車の流れをチェックしておきましょう。

建物の有無・・・更地はぴったりの土地！

まず第一に、検討中の土地には建物がある状態でしょうか？
コインパーキング経営初期で金銭面でのリスクが発生するかどうかは建物の有無がポイントになります。
それは建物を解体した後の固定資産税の上昇です。
但し、言い換えれば、更地の状態から始める方にとっては、リスクが非常に低い土地活用といえます。
「月極駐車場を相続したがコインパーキングに転用したい」「自宅隣地の更地を購入したので土地活用を始めたい」
といった方にとっては初期投資が少額で済むコインパーキング経営は絶好の土地活用です。

建築物の解体工事が必要な場合は数社から見積もりを

建物の解体工事費用はある程度の相場はありますが、解体業者により大きな差が発生することはよくあります。
業者により倍以上の見積金額の差が出ることも珍しくありません。可能であれば複数業者からの見積りを取ることを推奨いたします。
運営会社の中には解体も含めて一からサポートしてくれる会社もありますので、その点も注意して依頼すると良いでしょう。

変形地や狭小地でもコインパーキングになる！

土地の形はきれいに整ったものだけではなく、角の部分が欠けていたり傾斜していたり活用しにくい場合もあります。
このような土地では建築物は難しい場合が多々あります。
しかし、コインパーキングでは車を停めるスペースさえあれば運営することが可能です。土地の形にこだわる必要がありません。
コインパーキングのなかには、土地が傾いていたり車の並び方が変則的であったりするものも存在します。

・三角形や五角形など変則的な形の土地
・細長くて幅が狭く形のバランスが悪い土地
・一部が盛り上がって高低差・段差がある土地
・傾斜地
・建物に挟まれてる等の狭小地

コインパーキング運営会社の中には駐車場設計の専門家を擁しているところが多くあります。
その地形に応じて駐車できるようなスペース作りや配置を提案してくれるでしょう。
使い道がないと思われる土地であっても税金はかかってしまいます。
そのため狭小地はコインパーキングや自動販売機などを設置して活用する人は多いです。
特に、都心部にポツンとある狭小地は車1台分でも思った以上の利益につながる可能性があります。
変形地や狭小地であっても十分な収益が見込めるかもしれません。自己判断せず一度運営会社に相談してみましょう。

建物の一階部分でも大丈夫！

マンション入居者からの契約がなく駐車場が開いている、1Fが空きスペースになっているなど、建物の1F部分をコインパーキングにする事も可能です。
アパート・マンションの1F部分であれば、住民の来客用として需要が見込めますし、駅近や商業施設の近くなどで立地が良ければ、その他周辺の施設の利用者からの需要も見込めます。

売地・建設予定の土地でも「期間限定」コインパーキングは可能！

コインパーキング経営は暫定的な土地活用としても優れています。
撤退は機材の撤収で済みますし、アパートなどとは違い入居者などはいないのでオーナーの都合で撤退することができます。
「半年後に住宅を建設予定なのだが、その半年間だけコインパーキングにしたい」「売却予定の土地で、買い手が見つかるまでをコインパーキングにしたい」
といった希望も叶えることができます。

車の出入りはしやすいか？

その土地には駐車場への出入りに不安要素はないでしょうか？縁石やガードレール、電柱などが邪魔なところにありませんか？
どんなに立地はよくても、出入りに不安がある駐車場を利用する人は少ないでしょう。

出入口の障害物・・・立地は良くても出入りに不安があると利用されないことも！

幹線道路沿いの土地などでは障害物により、そのままではコインパーキング経営が行えない場合があります。
例に挙げると、ガードレール、道路標識、電柱、信号、縁石、街路樹、横断歩道、切下げのない歩道、集積所などがあります。
届出を行なうことにより撤去、移動が行えるものと行えないものがありますので注意が必要です。
また、撤去、移動が可能な障害物であっても、場合によっては申請期間が１年間近くかかるケースもございます。（国道、県道、私道などの違いでも大幅に異なります）
「ここ、電柱があるから通り辛いんだよな」「縁石に当たりそうで怖いから曲がりたくないな」など思ったことはありませんか？
心理的に不安があると利用を控える方は多くいらっしゃいます。
立地条件が良いのになぜか収益が上がらない…という駐車場によくあるのが障害物の問題、ということはよくあります。
これくらい大丈夫と思わず、運営会社にぜひ相談してみてください。

土地に接する道路は〇道？・・・使用許可が必要になる場合も！

接道が私道の場合、十分な注意が必要です。
単独での所有、複数人での共有、42条2項道路（みなし道路）など、様々なケースがあります。
場合により私道所有者から道路使用許可を得る必要がありますので、接道が〇道なのかしっかり確認しましょう。

土地がなくても経営できる！？

駐車場経営は土地を所有していないとできないというイメージを持っている方もいますが、土地を借りて駐車場運営を行うこともできます。
コインパーキング運営会社の中には、土地は持っていないけれど駐車場経営をしたいと考えている顧客に対するプランを提案してくれるところがあります。
土地を持っていないけれど駐車場経営を始めたいという方は、このような会社に相談してみてはいかがでしょうか。

土地を持っていても持っていなくても、駐車場経営の経験がない中で一から始めて成功させるのは至難の業です。
このサイトでは数ある運営会社の中から、コインパーキングの運営で信頼の高い優良会社をご紹介しています。
まずは一度コインパーキングの経営ノウハウを蓄積してきた運営会社に相談してみてください。

いかがでしたか？コインパーキングに向いているかどうかは立地が何より重要です。
そして、好立地で需要が見込める土地であったとしても、利用しやすさをプラスすべき場合があります。
狭小地であっても、設置仕様によっては十分利便性の高いコインパーキングにすることが可能ですし、また逆に、幹線道路など、スピードがある程度出せる道路沿いにおいては、需要は見込めても、気づかず通り過ぎられてしまってはいけません。
遠くからも確認できる看板を出すなどの整備が必要になります。
その土地にあった最善のコインパーキングになるよう、多方面から検討することが成功への道です。