コインパーキング経営で発生する税金はどんなものがある？
コインパーキング経営で考えられる税金は所得税・固定資産税・都市計画税・消費税などがあります。
手軽で初期費用を掛けずに始められるコインパーキング経営ですが、場合によっては税金の支払い義務も発生するので、まずはご自分のコインパーキング（土地）でどんな税金が発生するのか見極めることが大切です。
確定申告で経費として計上することで控除される税金もあります。
不明な点は、税理士などの専門家に相談するか、もしくはお住まいの地域の区役所に相談をしましょう。
国税庁のホームページにも情報が載っています。参考にしてみてください。
確定申告が必要になる条件とは？
確定申告が必要になる収入基準は「年間20万円」の賃料収入です。
コインパーキング経営以外で給与として収入を得ている場合は、その給与と合わせて、年間20万円を超える場合は確定申告を行う必要があります。
ただし、固定資産税や運営費用などの必要経費を控除できるので、給与所得とコインパーキング経営の収入を合わせた金額から「経費を差し引いた金額が20万円を超えた場合」のみ、確定申告が必要です。
また、給与を得ていない人は、その他の所得と合わせた金額から必要経費を引いた後、「38万円を超える場合」に確定申告を行います。
確定申告の詳細については、税理士などの専門家に相談する他、国税庁のサイトも参考にするといいでしょう。
コインパーキング（駐車場）の固定資産税は？
固定資産税は所有している不動産に対して課税されます。
固定資産税の課税は市区町村で行い、納税方法は一括か年4回払いかを選択することができます。
土地の固定資産税の計算方法は「課税標準額に税率をかけた金額」です。
そのうえで、住宅用地であれば課税標準額の引き下げがあり、一般用住宅用地で3分の1、小規模住宅用地であれば6分の1まで減額されます。
駐車場は事業用家屋の土地や更地などと同じく「非住宅用地」となるため、課税標準額の引き下げはありません。
計算式で表しますと、「課税標準額×1.4％」になります。
なお、コインパーキング経営において、固定資産税は必要経費として認められます。
確定申告で経費として計上しましょう。
都市計画税が発生するケースとは？
都市計画税とは「都市計画に使われるための税金」のことです。
所有している土地が市街化区域内に該当しない場合は都市計画税の支払い義務は発生せず、反対に、市街化区域の場合は支払い義務が発生します。
簡単に説明すると、都市計画税の名前の通り、都市計画を行う予定がない地域であれば課税の対象にはなりません。
都市計画税の計算方法は「課税標準額×最高0.3％」です。
なお、都市計画法に記載される区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域と分けられており、市街化区域と市街化調整区域は混同しやすいので気をつけましょう。
所有されている土地が都市計画税の支払い義務が発生するかどうかを知りたい場合は、土地の住所がある区市町村の役所で都市計画課で都市計画地図を閲覧してみましょう。
また、都市計画税は固定資産税と同様に、コインパーキング経営においては必要経費とみなされます。
確定申告で固定資産税と合わせて忘れずに経費として計上しましょう。
コインパーキング経営に消費税はかかる？
消費税に関する仕組みはシンプルなのですが、コインパーキング経営特有の考え方を押さえておくことが大切です。
ここではコインパーキング経営と消費税の関りを解説していきます。
〇土地の賃貸借自体は消費税非課税だけど…
まず前提として理解しておきたいのは、土地の譲渡や貸付自体は消費税の課税対象外だということです。
ただ単に土地のやり取りをするだけでは消費税が発生することはないのですが、コインパーキング経営では消費税かかかってくるケースがあります。
それは、土地をアスファルトやコンクリートなどで整備し、区画や建物を設けて駐車場として貸し出している場合は課税対象になります。
〇コインパーキング経営で消費税のかからないケースがある
コインパーキング経営をする上では消費税も考慮する必要がありますが、一部では非課税となる場合もあります。
端的に言いますと、駐車場を整備したのが誰かによって変わります！
アスファルトなどの整備を土地の持ち主と業者のどちらが行ったかによって消費税課税区分が変わります。
要するに、土地所有者が業者に土地を貸して業者が土地整備を行った場合には非課税となり、土地所有者が土地を整備してから業者に運営を依頼した場合は課税対象となるのです。
〇課税売上高が1,000万円以下の場合も納税義務なし
課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下のケースも消費税はかかりません。
つまり、駐車場収入が1,000万円以下の場合でも、消費税の納税義務はありません。
課税期間とは個人事業主の場合は暦年、法人の場合は事業年度、基準期間については個人事業主の場合は前年度、法人の場合は前々年の事業年度であるため気を付けましょう。
いかがでしたか？
コインパーキングにおける消費税はケースによってかかる場合とかからない場合があります。
コインパーキングを経営する際にはその点を十分に押さえておきましょう。
【コインパーキングで相続税対策しませんか】
不動産には相続のときに評価額に応じた相続税が発生します。
税額の計算方法は、基礎控除部分と相続人の人数によって割りだされます。
基礎控除額に法定相続人の人数をかけた額以上の財産があった場合にそれに応じた相続税を支払うことになります。
不動産が「更地」の場合、「自用地評価」となり軽減の特例がないので相続税が多く発生する可能性がありますが、建物が建っていると相続税が軽減されます。
ではコインパーキングの場合はどうなるでしょうか？
〇コインパーキング（駐車場）の経営形態によって異なる
一般的に土地が更地の場合は自用地評価額となり相続税の軽減はありません。
駐車場の場合ですが青空駐車場や、自身で砂利を敷いたり、ロープを張ったり、アスファルト舗装して自身で利用者に貸している場合も、「建物」とはみなされず更地同様に自用地評価額となります。
しかしながら、自ら駐車場を経営せず、コインパーキング運営会社に経営を任せた場合は、「土地を運営会社に貸し出している」ことになり、「賃借権相当」を控除することができます。
自己経営：利用者との契約は「土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約」ではなく「一定期間、自動車を保管する契約」となる＝軽減なし
経営委託：運営会社との契約は「土地を借りた運営会社の費用で、車庫などの施設を造ることを認める契約」となる＝土地の賃貸借が成立＝控除対象に！
〇小規模宅地の特例の適用
自らが経営する駐車場は更地評価となるとお伝えしましたが、この場合でも要件によって小規模宅地の特例の適用を受けることができます。
「小規模宅地の特例」とは…一定要件を満たす被相続人の宅地等につき、相続税評価額を大幅に引き下げてくれる制度（50% ~ 80%）です。
（相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません）
〇小規模宅地の特例とは？
小規模宅地等の特例制度には4つの種類があります。
※国税庁ＨＰ参考【https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm】
（注） 特例の適用を選択する宅地等が次の１又は２のいずれに該当するかに応じて、限度面積を判定します。
１ 特定居住用宅地等（①）又は特定事業用等宅地等（②又は③）を選択する場合
①≦330であること。また、（②＋③）≦400であること。
２ 貸付事業用宅地等（④）及びそれ以外の宅地等（①、②又は③）を選択する場合
①×200/330 ＋（②＋③）×200/400＋④≦200であること。
〇コインパーキングで小規模宅地等の特例を受けるには？
「青空駐車場は×・アスファルトは〇」
事業用宅地として「小規模宅地等の特例」を受けるためには、２つの要件が必要です。
① 相当の対価を得て継続的に行う事業であること
② 一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものであること
この点、青空駐車場は × ですが、アスファルトは「構築物」に該当します。
つまり、アスファルト舗装の駐車場は自ら経営している場合でも、貸付事業用宅地等の特例の適用を受けることができるのです。
ちなみに、ロープや止め石だけの場合は「構築物」に該当しないので、青空駐車場と同様「更地」扱いとなります。
なお、一部のみがアスファルト場合は、該当部分のみ「小規模宅地等の特例」の適用となります。
さらに、コインパーキングなど第三者に貸している場合も小規模宅地等の特例の適用は可能です。
小規模宅地等の特例では、「建物等の所有者」=「土地の所有者」という要件までは求められていないので、
誰がアスファルトを埋め込んだかは問題にならず、「貸付事業用宅地の特例」の適用を受けることができます。
いかがでしたでしょうか？
更地よりはコインパーキングとして活用する方が相続税上はかなり有利になりそうですね。
居住用の土地よりも固定資産税は若干高いですが、マンション建設ほど初期資金負担もいりません。
相続対策の一つとして活用されてはいかがでしょうか。
